甘肅省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的變化受到廣泛關(guān)注。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，甘肅省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在經(jīng)歷了2014年和2015年兩年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資調(diào)整期后，逐步呈現(xiàn)出新的運(yùn)行特征。本文將系統(tǒng)回顧這一調(diào)整的基本情況及其后續(xù)影響，辨析市場(chǎng)變化的內(nèi)在邏輯，并對(duì)未來(lái)發(fā)展提出展望。

一、2014—2015年調(diào)整期的基本特征

2014年和2015年，甘肅省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資經(jīng)歷了明顯的調(diào)整。具體表現(xiàn)如下：

• 投資增速大幅回落。2014年甘肅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速較2013年明顯放緩，2015年進(jìn)一步降至階段性低點(diǎn)，部分季度甚至出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。
• 市場(chǎng)銷售持續(xù)低迷。商品房銷售面積和銷售額增速雙雙下滑，庫(kù)存壓力逐步顯現(xiàn)，尤其是在部分三四線城市，去化周期延長(zhǎng)。
• 新開(kāi)工面積減少。受預(yù)期偏弱和資金鏈趨緊影響，房地產(chǎn)企業(yè)拿地和新開(kāi)工意愿下降，2014—2015年全省房屋新開(kāi)工面積連續(xù)兩年同比減少。

這一輪調(diào)整是在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入下行周期、甘肅本地經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及前期庫(kù)存高企的共同作用下形成的。甘肅作為西部省份，面臨人口流出、產(chǎn)業(yè)支撐不足等結(jié)構(gòu)性制約，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)政策與資金環(huán)境的變化更為敏感。

二、調(diào)整期的成因分析

綜合分析，2014—2015年甘肅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的調(diào)整受到多重因素疊加影響。

1. 宏觀政策與金融環(huán)境變化。2014年起，部分城市開(kāi)始放松限購(gòu)，但銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸和個(gè)貸的審慎態(tài)度收緊，融資渠道受限，導(dǎo)致企業(yè)投資能力下降。
2. 供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)。在前幾年高速開(kāi)發(fā)后，甘肅部分城市住房供應(yīng)明顯超過(guò)本地有效需求，尤其是投資投機(jī)性需求退出后，市場(chǎng)供過(guò)于求的矛盾突出。
3. 區(qū)域經(jīng)濟(jì) support 偏弱。甘肅經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力轉(zhuǎn)換過(guò)程中，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)支撐減弱，居民收入預(yù)期不穩(wěn)，購(gòu)房意愿隨之下降，進(jìn)一步傳導(dǎo)至開(kāi)發(fā)投資端。

三、調(diào)整后的投資演變與趨勢(shì)

2016年以后，隨著去庫(kù)存政策推進(jìn)、棚改貨幣化安置帶動(dòng)需求釋放，以及蘭州市等核心城市市場(chǎng)回暖，甘肅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐步企穩(wěn)。但回升過(guò)程并非線性，其特點(diǎn)表現(xiàn)為：

• 核心城市與外圍城市分化加劇：蘭州等城市投資恢復(fù)較快，而部分縣級(jí)城市仍處于去庫(kù)存階段偏弱，投資持續(xù)低位運(yùn)行。
• 投資結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整：住宅投資占比趨于穩(wěn)定，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓投資相對(duì)疲軟，反映出市場(chǎng)對(duì)非住宅類物業(yè)的謹(jǐn)慎態(tài)度。
• 開(kāi)發(fā)者策略更為審慎，從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向注重項(xiàng)目質(zhì)量和回款速度效應(yīng)，市場(chǎng)逐步呈現(xiàn)理性運(yùn)行的局面。

四、若干提示

甘肅省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在2014—2015年的調(diào)整，不僅是短期市場(chǎng)波動(dòng)的結(jié)果，也反映了區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口流動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間深層次的關(guān)系。此階段的經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)投資不可能長(zhǎng)期脫離基本面上漲，必須與地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和實(shí)際住房需求相適應(yīng)。當(dāng)前，在“房住不炒”總基調(diào)下，甘肅房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)更加注重完善長(zhǎng)效機(jī)制，防范化解風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

可以預(yù)見(jiàn)，甘肅若能有效推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是結(jié)構(gòu)調(diào)整與城鎮(zhèn)化建設(shè)協(xié)同推進(jìn)，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的更可持續(xù)的路徑將逐漸清晰甚至更大的潛力。